I ett ställningstagande redogör Skatteverket för sin syn hur en förändring av en bostadsrätt ska beskattas i olika situationer.
Bor du i en bostadsrätt kan det uppstå ett behov av att förändra den genom att ett utrymme överförs till annan bostadsrätt eller att din tillförs ett utrymme. Din bostadsrätt kan delas upp i flera och äger du flera bostadsrätter i samma förening kan dessa slås samman till en. Även tilläggsavtal om till exempel en parkeringsplats kan bli aktuellt.
För att din bostadsrätt ska kunna förändras till ytan krävs ett beslut på föreningsstämma. Rent formellt krävs det därför att du överlåter din bostadsrätt till föreningen. Därefter beslutar föreningsstämman att den ska upphöra och en ny bildas. Din överlåtelse kan vara villkorad med att föreningen efter föreningsstämman ska upplåta en ny förändrad bostadsrätt till dig.
Till inkomst av kapital räknas bland annat kapitalvinst vid försäljning och byte av bostadsrätt. Vinsten beräknas som skillnaden mellan den ersättning du får för den avyttrade bostadsrätten och omkostnadsbeloppet, det vill säga dina anskaffnings- och förbättringsutgifter för bostadsrätten. Vid byte utan kontantlikvid motsvarar ersättningen marknadsvärdet på den tillbytta bostadsrätten.
Enligt Skatteverket har det ifrågasatts om en bostadsrätt skatterättsligt ska anses avyttrad om du överlåter din bostadsrätt till föreningen med villkor om att föreningen sedan ska upplåta en ny förändrad bostadsrätt till dig. Skatteverket anser dock att det är fråga om en sådan verklig avyttring som medför att vinstbeskattning ska ske. Men skattereglerna för bytestransaktioner ska inte tillämpas utan det är den köpeskilling som du och bostadsrättsföreningen kommit överens om i försäljningsavtalet som ska tas upp vid beskattningen. Marknadsvärdet på den nya upplåtna bostadsrätten saknar därmed betydelse.
Säljer du två bostadsrätter till föreningen för att de ska slås samman till en uppstår ingen vinst att beskatta om du säljer för respektive omkostnadsbelopp och föreningen sedan upplåter den nya bostadsrätten till dig.
Har du ett vinstuppskov kopplat till en av de sålda bostadsrätterna kan du få ett förnyat uppskov motsvarande det tidigare, om du uppfyller bosättningskravet för vinstuppskov.
Säljer du din bostadsrätt för ett pris motsvarande omkostnadsbeloppet till föreningen för att den ska delas upp i två uppstår ingen vinst att beskatta. Ditt omkostnadsbelopp fördelas på de två bostadsrätter du förvärvar av föreningen med ledning av storleken eller marknadsvärdet av respektive ny bostadsrätt. Har du ett vinstuppskov från tidigare bostadsbyte kan du få förnyat uppskov med en del av detta uppskov, då endast en av de nya bostadsrätterna räknas som ersättningsbostad.
Din bostadsrätt kan minska i omfattning. Det kan till exempel ske genom att ett utrymme som överförs till föreningen för en ombyggnad eller för att utöka lägenhetsytan av en intilliggande bostadsrätt.
Du säljer även i detta fall din bostadsrätt för ett pris motsvarande omkostnadsbeloppet till föreningen och förvärvar därefter en bostadsrätt som är mindre än den tidigare av föreningen. Samtidigt betalar föreningen en ersättning till dig motsvarande marknadsvärdet för den del du avstått. Den kontanta ersättningen ska vinstbeskattas. Vid vinstberäkningen får du dra av en del av bostadsrättens omkostnadsbelopp.
Du får dra av så stor del av omkostnadsbeloppet som lägenhetsytan du avstått från förhåller sig till hela lägenhetens yta innan förändringen. Endast förbättringar som avser den överlåtna delen får beaktas vid denna beräkningsmetod.
Du kan också välja att fördela bostadsrättens hela omkostnadsbelopp med ledning av hur den ersättning du fått från föreningen förhåller sig till bostadsrättens marknadsvärde vid tidpunkten för avtalet.
Har du ett vinstuppskov ska en del av det återföras till beskattning. Det belopp som ska återföras beräknar du till uppskovsbeloppet x kontant ersättning / bostadsrättens marknadsvärde.
Den del av ditt omkostnadsbelopp du drar av vid vinstberäkningen anses ha konsumerats och reducerar därför det omkostnadsbelopp du får dra av vid en framtida försäljning av den mindre bostadsrätten, påpekar Skatteverket.
Bara verkliga förluster får dras av. Det innebär att du endast får dra av en förlust som uppstår vid beräkning enligt metod 2.
En förändring av din bostadsrätt kan även ske genom ett separat avtal mellan dig och föreningen som ett tillägg till det ursprungliga upplåtelseavtalet. Enligt Skatteverket är det oklart i vilken omfattning som ett sådant avtal är civilrättsligt giltigt. Skatteverket anser dock att beskattning ska ske i enlighet med vad du och föreningen har avtalat om och anpassat er till.
Högsta förvaltningsdomstolen har slagit fast att en utvidgning av en bostadsrätt till att också omfatta en garageplats inte innebär att bostadsrätten anses avyttrad. Någon vinstbeskattning ska därför inte ske i ett sådant fall.
Om du betalar en ersättning till föreningen enligt ett avtal om utvidgning, får den inräknas i ditt omkostnadsbelopp för bostadsrätten vid en framtida försäljning.
Får du en kontant ersättning som kompensation för att din bostadsrätt minskar i omfattning enligt avtal, ska den ersättningen vinstbeskattas.
Beräkning av vinst och delvis återföring av ett eventuellt uppskov görs på samma sätt som beskrivs i detta ställningstagande när en bostadsrätt överlåts till föreningen för att genomföra en minskning.
Avtalar du med föreningen om att två bostadsrätter du äger ska sammanläggas till en är det en formförändring av ditt innehav och ingen avyttring. Någon vinstbeskattning ska därför inte ske.
Omkostnadsbeloppen för de tidigare bostadsrätterna läggs samman och bildar omkostnadsbelopp för din nya sammanslagna bostadsrätt. Eventuellt uppskovsbelopp överförs också till den nya bostadsrätten.
Ett avtal om att din bostadsrätt ska delas upp i två bostadsrätter är också en sådan formförändring av innehavet som inte medför någon vinstbeskattning.
Omkostnadsbeloppet för den ursprungliga bostadsrätten fördelas med ledning av storleken eller marknadsvärdet av respektive ny bostadsrätt. Eventuellt uppskovsbelopp fördelas på samma sätt.
Skatteverkets ställningstagande 2018-11-15
Kvarskatt och höjda kostnadsräntor har under hösten fått stor uppmärksamhet. Många pensionärer har fått kvarskatt, bland annat 57:orna som har hamnat i kläm avseende skattereglerna. Den höjda kostnadsräntan på skattekontot innebär att det kan bli en dyr historia att inte betala kvarskatten i tid. Även tillfälligt anstånd som företagen fick under pandemin ska betalas eller …
Det korta svaret är nej. Man kan inte ha två ledighetsorsaker samtidigt. Dessutom är grundsyftet med semesterledighet att man som anställd ska vara ledig för vila och rekreation. Något som troligen är svårt att uppnå om man samtidigt är sjukskriven. Syftet är inte heller att kunna förstärka sin ekonomiska situation.Försäkringskassan har visserligen inga invändningar mot …
Inga nya beloppsgränser för julklappar till de anställda – utan det är fortfarande högst 500 kronor som gäller för att gåvan ska vara skattefri för de anställda. Visst finns det förutsättningar som ska vara uppfyllda för att den ska vara skattefri? Ja, det stämmer. Detta gäller för julgåvor till kunder.Beskattning av gåvan hos den anställde Utgångspunkten är att alla …
Regeringen höjer försörjningskravet för arbetstillstånd som ett steg mot mer rättvisa arbetsvillkor.Försörjningskravet, som innebär att inkomsten måste täcka både boendekostnader och levnadskostnader för den sökande och deras familjemedlemmar, fungerar som en indikation på ekonomisk stabilitet. Från och med den 1 november gäller dock ett nytt, höjt försörjningskrav för …
Då är snart dags att betala kvarskatten – senast den 13 november ska den vara betald. För att få en mer korrekt debiterad preliminärskatt framöver kan man behöva en preliminär inkomstdeklaration för detta inkomstår och undvik på det sättet kvarskatten till nästa år. Slutskattebesked i augusti Den som fick sitt slutskattebesked för inkomståret 2022 i augusti ska betala …
Har man kalenderår som semesterår kan det vara bra att nu gå igenom kvarvarande semesterdagar och planera för när sådana dagar som inte får sparas ska tas ut.Som anställd och arbetsgivare är man skyldig att se till att minst 20 semesterdagar tas ut i ledighet under semesteråret. Semesteråret kan löpa under olika perioder. Om företaget följer semesterlagens regler är det från 1 …
Nu har regeringen beslutat om prisbasbeloppet och det förhöjda prisbasbeloppet för 2024. Men vilken betydelse har prisbasbeloppet och det förhöjda prisbasbeloppet? Regeringen har även valt att inte höja skiktgränsen för statliginkomstskatt för 2024. Vad innebär det?Beloppsnivåer för 2024 Prisbasbeloppet används vid beräkning av exempelvis intäkter, förmåner och avgifter och …
Under sommaren lämnade aktiebolag med kalenderår som räkenskapsår, in årsredovisningen till Bolagsverket och inkomstdeklarationen till Skatteverket. Att räkenskapsåret motsvarar kalenderåret är det vanliga. Men är det verkligen det bästa för ditt företag att ha kalenderår och behöver det verkligen vara så? Kan det finnas andra räkenskapsår som skulle vara bättre för …
…och fick kvarskatt? Då är snart dags att betala kvarskatten – senast den 12 september ska den vara betald. Tidigare datum för slutskatten innebär också att kvarskatten ska betalas tidigare. För att få en mer korrekt debiterad preliminärskatt framöver kan man behöva en preliminär inkomstdeklaration för detta inkomstår och undvik på det sättet kvarskatten till nästa …
För andra gången under 2023 höjs både kostnadsräntan och intäktsräntan på skattekontot. De nya räntorna gäller från och med den 1 augusti 2023. Den höjda räntan påverkar bland annat företag som har tillfälligt anstånd med betalning av skatter och avgifter. Räntorna på skattekontot är samma för företagare och privatpersoner.Vi har varit vana med låga kostnadsräntor, men …
Vi är anslutna till Srf konsulterna